【投资人投资方式】奥园地产再次抱团,赛马机制跑不动了

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地产圈不仅有老牌的华南五虎,后起之秀粤港澳四小龙也同样声名赫赫。

华南五虎:、恒大、富力、雅居乐、合生创展

粤港澳四小龙:奥园、龙光、、

比起当前华南五虎生长的三层分化,粤港澳四小龙的生长则对照平均,除了排名落伍的合景泰富,其他三家房企盘踞在粤港澳大湾区相互制衡。

然则,曾一度被业内公以为是四小龙之首的中国奥园,近期的日子并欠好过。

多年来,中国奥园依托着收并购的方式实现了高速增进。据年报数据,奥园2020年条约销售额到达1330亿元,值得注重的是,其权益销量险些没增进,且毛利率下降,说明盈利空间正在收窄。

不仅云云,中国奥园规模快速攀升的背后,欠债也在飞速增进,2019年其欠债一年增进千亿,现在有息欠债也高达1100亿元,拉响债务风险警报。

年头在成都发作的「柱子房」事宜,更是让奥园面临信誉危急,产物品质公信度下降。

现在在疫情余威尚存,且政策收紧、融资趋严的靠山下,房地产行业进入存量竞争阶段。

随着行业集中度的不停提升,头部房企将占有更多市场份额,进一步挤压其他房企的生计空间,以前是大鱼吃小鱼,现在大鱼吃大鱼会趋于常态。面临当下行业洗牌阶段,效益不够好的房企如履薄冰。

因此,在多重压力下,奥园之前由两股势力竞争发生的「赛马机制」注定会被推翻,在低利润时期,若是继续执行双驱动的内部消耗战略,不逐渐削减成本,将会承载很大的风险。

刺激将酝酿危急,改造是一定选择。

3月21日,中国奥园宣布总部组织架构调整最新动向及高管任命,原「团体」和「奥园商业地产团体」的地产开发营业,由奥园团体统一直管,强管控。

「盘据」多年的奥园地产终于官宣合体。

两度战败

相比起地产二代常见的「兄弟姐妹连」,地产一代很少有胞亲兄弟一起扎根生长的。

而像奥园这样两兄弟配合驻扎却又分庭抗礼的情形,应当是头一家。

据资料显示,胞兄郭梓宁和胞弟郭梓文出生在广州番禺的一个西席家庭。

年轻的郭梓文比郭子宁更有商业头脑。郭梓文暨南大学结业后介入了番禺电厂和当地一个旅游区的筹建事情。到了90年月初,其用借来的5万元转行为承包商,先后承包了五家国企的营业。

而哥哥郭梓宁则在治理方面略胜一筹。上世纪八十年月末,郭梓宁从广州市经济治理干部学院结业后,又到中国地质大学学习取得执法学位。直到1996年,郭梓宁时任番禺最大国有企业广东梅山糖业总公司党委委员、党政办主任。

那时,梅山糖业旗下房地产公司因谋划不顺意欲剥离,这正是郭氏兄弟的运气转折点。他们一同通过竞标获取梅山糖业房产公司的承包权,随后在同年4月注册了中国奥园的前身——金业团体。

6个月后,1996年10月,郭氏兄弟的第一个项目——金业别墅花园正式立项。随着1997年与香港中原地产照料公司联手开拓香港市场,金业别墅花园项目第一期的138套别墅只用了16天就被抢购一空,郭氏兄弟声名鹊起。

直至1998年,中国决议再次申奥,郭梓文回忆称:“那时广州运动场馆缺乏,许多广州人要运动都只能到番禺等郊区去;另一方面随同着中国申奥,奥运和体育已激起了天下人民的爱国情怀和民族情绪。”

对奥运会有着特殊情绪的郭梓文提出「建设体育社区,推进全民健身运动」的构想,正式筹备开发以体育为主题的金业体育花园,并与国家体育总局杀青战略相助,取得在中国局限内的房地产领域独家使用「奥林匹克」名称和徽标的官方授权。

随后,郭梓文将项目金业体育花园更名为广州奥林匹克花园,又引入中体产业,陆续相助开发了北京、上海、广州、天津多个奥林匹克花园项目。

自此郭氏兄弟一起。1999年4月,国家体育总局在北京人民大礼堂授予广州奥园天下首个「阳光健身工程」称谓,紧接着在2000年4月,国际奥委会主席萨马兰奇先生为广州奥园题词,一时风景无限。

依附着怪异的「地产+体育」模式,在2001年11月的第三届中国住交会上,南国奥园荣获「中国名盘第一名」,奥园团体被评为「中国着名品牌开发商」,郭梓文被评为「中国房地产业十大风云人物」之一。

生长势头云云强劲,难免招来偕行的嫉妒。就在2002年,曾经的铁哥们中体最先攻击其「奥林匹克」专利权威性,并自力开发了其它的奥林匹克花园项目。但在商界摸爬滚打多年的郭梓文也不是食斋的,直接将「金业」更名为「奥园」。

此事事后,郭梓文于2003年从湖南出书团体手中买下诚成文化(现名百川能源)11.3%的股权,位列第一大股东,准备借壳上市。

但世事无常,人要是倒霉起来,本以为八竿子打不着的事情,都能恰巧碰上。

诚成文化是著名演员许晴的前男友卖给湖南出书团体的,就在郭梓文刚接手不久,刘波就被爆「金融诈骗」,欠下的贷款高达40亿,诚成文化突然身背数亿元担保贷款,直接斩断了郭梓文上市的花路。

2004年,奥园总部还被爆出闪电裁员,种种袭击下,奥园消沉了数年。

幸亏天无绝人之路,2007年土地招拍挂改造的出台拯救了奥园,郭梓文也再次登上各豪富豪榜,并在同年10月,中国奥园终于乐成上岸香港团结生意所,上市当天股价暴涨30%。

苦尽甘来的郭梓文准备乘胜追击,将眼光投向北京,只因那时评判一流房企的尺度为是否在北京做过项目,由此奥园自然不甘落伍。

2009年7月,奥园斥巨资3.7亿元获得北京世纪协润地产41.33%的股权,接手履历多舛、债务债权庞大且一度烂尾的北京豪宅项目——长安8号。那时,郭梓文绝不掩饰自己对人生第一个豪宅项目的信心:未来三年内赚回130亿。

效果,残酷的现实狠狠抽了郭梓文一巴掌,该项目入市两年只卖了13亿,第三年项目被转卖。2009年-2012年时代该项目引发的多起讼事纠纷与资金积压,使奥园再次一蹶不振,只得打包撤出北京回广州疗伤。

受两次低潮的影响,郭梓文反躬自省,在2012年年报中提出「快速开发,快速销售」的高周转计谋,将产物定位集中于容易去化的刚需产物。

由于选对了计谋且贯彻实行,2013年中国奥园的条约销售总额达约100.38亿元,迈过百亿关卡,较2012整年大幅增进约91%。也是这一年,奥园第一次提出三年计划,宣布进入快速生长周期。

但没想到的是,云云强劲的势头竟然只是昙花一现,2014、2015两年的销售额划分为122亿元、152亿元,增进率划分为22% 、24%,奥园陷入了生长瓶颈期。

这个年月,最大的风险是你什么都没做。

郭氏兄弟借此最先新一轮的改造。

亲兄弟,明算账

2015年对奥园来说意义特殊,不仅提出了多元化生长战略,最先涉足文旅并走出中国,落子悉尼,而且照样主角为郭氏兄弟的「赛马机制」起始年。

回首奥园的历程不难看出,在奥园起升沉伏的这些年,差异于弟弟郭梓文一再的高调露面,哥哥郭梓宁颇显神秘。

据资料显示,郭梓宁在奥园团体内部耐久居于幕后,自加入奥园团体担任副总裁及广州项目的总司理后,其职位多有转变,中途曾有几年脱离了公司董事会,直到2011年被委任为团体行政总裁。

但2015年,中国奥园「只知文,不知宁」的情形变了,默默无闻的郭梓宁冒头了。

2015年伊始,郭梓宁以一己之力确立奥园商业地产团体,亲自抓投资、生长和开发运营,并从挖掘了多位人才确立首批焦点团队。

在接受媒体采访时,郭梓宁对自己的动作注释道:“不占用原有的人才、资源、土地,我新确立一个团体,从零最先。”

也许是焦虑于奥园瓶颈的状态,才会分头行动去抢占更多的市场;亦或许是兄弟两人的谋划理念有了分歧,才想到以竞争的模式去刺激规模生长。无论若何,郭氏兄弟的赛马机制正式成型了。

对他们而言,商业的本质就是缔造和共享价值,确立一个利益配合体远比治理一个团体公司更主要。

据领会,奥园团体地产板块由奥园地产团体、奥园商业地产团体及奥园国际投资团体组成。国际投资团体主要卖力除中海内地之外的区域开发项目。因此海内的地产疆土就主要由郭梓文率领的奥园地产团体与郭梓宁率领的奥园商业地产团体分享。

奥园团体内部员工曾透露:“两个团体的区别不大,它们可以同时去一个地方拿地。”可见,这两家平行关系的子团体,现实上存在猛烈的内部竞争。

据郭子宁在接受一次媒体采访时透露:“商业地产团体确立的第一年就已经实现了50亿的销售业绩,那时刻整个奥园团体约莫151个亿多一点,然后第二年翻一番到达100亿,第三年2017年又翻一番200亿,2018年到达400亿。”据年报数据,中国奥园团体2018年整年合约销售金额为912.8亿元。

奥园商业地产团体短时间内迅速生长为中国奥园的另一大中坚气力。

而且,郭梓宁在公司谋划理念上比弟弟郭梓文更超前、更激进。他被以为是奥园团体多元化营业扩张的主要推手之一,奥园现在旗下几大产业团体,包罗科技团体、都会更新团体、奥买家跨境电商团体、奥园康健生涯团体、县域综合体团体和教育团体等之前都是由商业地产团体孵化而来。

出于双团队的赛马需求,奥园地产团体和奥园商业地产团体在四川就划分设立了中国奥园地产团体四川公司、中国奥园地产团体成都公司,以及奥园商业地产团体四川区域公司和奥园商业地产团体成都公司。

据资料显示,对市场掌握更精准的四川奥园商业地产,无论是从土地获取数目,或是项目数目来看,均压奥园地产团体一头。因此,郭梓宁在团体总部的威望水涨船高。

着实「赛马机制」在地产圈并不是稀罕物,恒大和万科在早年间就是老玩家了,但因所处的市场大环境差异,难能相提并论。

在现在「房住不炒」的主题下,紧箍咒「三道红线」的压力下,奥园团体这样的「赛马机制」已显露了内讧加剧的坏处,影响到了团体的基本利益。

跑不动的赛马

企业最危险的错误就是把发胖误以为是生长。

2015年是奥园规模扩张的节点,通过赛马机制,其确实交出了「跃进式」的高光成就。

据年报数据,奥园实现条约销售金额从2015年的151亿元增进到2017年的456亿元,再到2018年的913亿元,三年复合增进率高达89%。2019年奥园实现条约销售金额到达1180.6亿元,同比增进约29%,正式加入千亿销售阵营。

但这并不代表奥园站在了平安框内。

据2020年报数据,中国奥园整年累计实现条约销售金额1330亿元,同比上升12.7%,增速显著下降。

此外,奥园2020年实现营业收入678亿元,同比上升34.2%,实现毛利润170.1亿元,净利润70.5亿元,归母净利润59.1亿元。2020年毛利率25.1%,同比下降4.6个,盈利空间最先变窄。

停止2020年终,奥园持有现金700亿元,同比上升2.9%,现金短债对照2019年的1.63下降至1.34,是非期债务比也从1.29下降至1.20。净欠债率较2019年上升7.8个百分点至82.7%,剔除预收账款后的资产欠债率较2019年的81%下降至78%。

在三道红线方面,奥园踩中一条红线,居于黄色档位。不外,净欠债率同比上升7.8个百分点照样需重点关注,成本管控有进一步优化空间。

财报不够亮眼的同时,奥园的产物品质近年来也被频仍诟病。2020年奥园为了降低有息欠债与财政成本,加速了项目交付结转,加大了回款力度,在速率与质量之间,奥园武断的选择了前者。

今年正月还没过,重仓四川的奥园就被成都奥园广场三期的业主送上了热搜。奥园这次是打着精装公寓的旗帜,做着豆腐渣工程,收房时天花板露钢筋,墙面地面均渗水,墙皮轻轻一搓掉一地,更离谱的是卧室中央竟然立了根柱子。

戏剧化的是,事宜发作后,奥园首先做的竟然是去找媒体举行变相公关,阐释「柱子房」是能够有用的防止修建在地震外力的作用下被扭转损坏,显然这样的说辞并不能让人信服。

不仅云云,奥园广场2期曾在2017年销售时就存在卖房乱象,只含有木地板和乳胶漆就高达3700元/平方米的装修尺度被消费者质疑是变相涨价,同时在没有任何第三方服务的情形下,每套房还分外收取2.5万元的买房服务佣金。最终,奥园被成都市房管局处以关闭网签、减信用分、转达指斥等处罚。

当前,房地产市场进入存量时代,「规模为王」已是已往时,未来很长的一段时间都市是「品质为王」,传统的粗放型扩径已经很难行得通,对所有房企来说,靠产物的质量和品质才气杀出重围。

此外,据天眼查显示,中国奥园团体存在多起自身风险及关联风险,停止发稿,奥园团体自身风险达121条,涉及商品房预售纠纷、条约纠纷、物业服务纠纷、劳动者争议纠纷多起事宜,关联风险高达5924条。

对此,着名经济学家宋清辉以为,奥园团体及其控股公司有多起纠纷事宜的缘故原由,泉源或在于内控机制的缺失,应通过健全内控机制的措施,逐步去解决纠纷。

种种情形下,迫于市场环境的压力,以及行业整合度的提升,中国奥园终于放弃「赛马机制」,最先追求生计与生长的新路径。

改造进阶——兄长谢幕

企业想要延续生长,就得不停做出合理的阶段性调整。

据悉,中国奥园在3月12日召开了内部高管会,宣布了架构调整方案及部门高管的任命情形,正式启动新一轮的组织架构调整。

新架构下的区域总与都会总的人事任命,都出自于董事长郭梓文的知己,其中,由地产团体总裁升任团体联席总裁,斌升任团体联席总裁兼首席财政官。而郭梓宁的爱将,原执行董事、商业地产团体总裁,并不在此次总部聘用名单之列。

着实,早在去年,奥园的架构调整就泛起眉目。

郭梓宁于2020年中旬最先退出了奥园旗下多家企业的治理层。包罗其去年5月以董事的身份,退出了广东奥园科技团体有限公司,以及珠海翠微村旧改主体珠海奥园华富置业有限公司。紧接着6月郭梓宁又退出珠海香洲区联安村项目实行主体珠海奥园新城置业有限公司,以及高沙+关闸村项目实行主体珠海奥园汇城置业有限公司。

另外珠海水翁坑村二期项目刷新的申报主体珠海市奥园金域房地产开发有限公司,以及下圩村项目实行主体珠海奥园达城置业有限公司,也发生了类似的情形。

随后,今年年头奥园团体正式从架构上明确划离开房地产板块和非房地产板块,地产主业三大团体划分到「幸福生涯板块」,其余非房营业统一集中到新确立的广东奥园悦康控股有限公司旗下。

其中,奥园团体退出了广东奥园文化旅游团体有限公司、广州奥际电子商务有限公司100%股权,广东奥园商业地产团体退出广东奥园教育投资生长团体有限公司等。

据资料显示,中国奥园这次改造的重中之重是:团体总部要收权,强管控。总部周全整合旗下两大地产团体(地产团体、商业地产团体)营业,总部直管,聚焦协作,作废存在较长时间的两大团体内部资源涣散机制,然则,地产与商业地产团体番号保留,全力集中于都会更新营业开拓。

自此,「赛马机制」宣告退出中国奥园的舞台,郭梓宁或将再次居于幕后。

奥园这次的大动作,也是顺势而为的明智。通过内部架构整合,一方面有利于集中优势资源,做大市场占有率,削减内部竞争后,谋划效能也会获得提升,让团体更好的聚焦于深耕区域。

另一方面,差异决议人率领下的两个平台,在运行历程中难免会泛起品质差异,造成一个品牌两种效果的负面影响,而往后的团体直管,有利于产物和服务品质的向上拉伸与统一,也有利于打造「一个奥园」的品牌的形象。

不外,调整期下来紧随着是颠簸期,奥园的业绩可能会有大幅度提升,据奥园董事会测算,此次举行优化组织架构后,预计谋划指标较原定会增添约5%。但调整之下人人自危,职业司理人面临再择业,因此司理人的自保恐会造成新的山头文化,使团体卷入改造衍生的附加问题。

此外,这次的改造,最直观的感受就是:龙湖是颗螺丝钉,那里需要就往那里钉。由于从对标口号,强总部和都会,到中台设置,再到强化客研,中国奥园这次的架构调整有着浓郁的龙湖气概。

商业场上,没有「优美绝伦」的战略决议,最佳的战略决议只能是近似合理的,而且总是带有风险的。

在今年3月30号的业绩会上,中国奥园团体董事会主席郭梓文示意:“面临新冠疫情以及政策和市场的转变,奥园审时度势,不停提升治理及运营能力,保持稳健增进的优越态势。2021年,中国奥园的销售目的是1500亿元。

未来,中国奥园将延续深化「一业为主、纵向生长」战略,施展企业综合竞争力,实现高质量、可延续生长,早日跻身天下500强企业为股东、投资者及社会缔造更多价值。”

据年报数据,奥园2021年总可售货源约2200亿元,条约销售目的约1500亿元,去化率到达68%即可完成。而牢固行业30强职位对奥园来说,也是可控目的。

不外,据《财富》公布的排行榜显示,迄今为止,天下500强中只有5家中国房企:、恒大、绿地、保利、万科。

从竞争力的层面看,奥园若想跻身天下500强,还需砥砺前行。